O tym, że w Gdańsku znaleźć stosunkowo tani lokal i wynająć go na stabilnych warunkach to prawdziwy cud, dlaczego miejscowy rynek nieruchomości przekształca się w raj dla spekulantów i czy wkrótce mieszkańcy zaczną pisać na murach TOURIST NOT WELCOME Portal Strajk rozmawia z Marcinem Grudzińskim i Łukaszem Bińkowskim, prawnikami związani z gdańskim kołem Ruchu Sprawiedliwości Społecznej.
Jak podaje portal Bankier.pl, w kwietniu tego roku koszty nieruchomości w Gdańsku okazały się wyższe niż w stolicy. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym wzrosła w ciągu miesiąca o 870 zł (10,8 proc.) i wyniosła w kwietniu 8930 zł/mkw. Tylko w ostatnim okresie wysokość czynszów wzrosła o prawie jedną trzecią. Czy to efekt turystów? W którym momencie masowa zagraniczna turystyka przestaje być dla miasta manną z nieba?
Marcin Grudziński: Gdańsk jest jednym z atrakcyjniejszych miejsc turystycznych w Polsce. Tamtejszy rynek mieszkaniowy od lat przyciąga zarówno inwestorów krajowych, jak i zagranicznych. Zyski z lokat bankowych utrzymują się w Polsce na dość niskim poziomie. Osoby posiadające nadwyżki wolnego kapitału wybierają więc inne rozwiązania. Traktują kupione lokale jako inwestycję i lokatę kapitałową. Deweloperzy i związani z nimi specjaliści od marketingu oraz media skutecznie przekonują, że inwestycje w kupno mieszkań są doskonałym sposobem na to, by uzyskać z nadwyżek kapitałowych zdecydowanie większy zysk, niż ma to miejsce w przypadku inwestycji w produkty bankowe. Trzecim czynnikiem jest świadoma polityka miasta.
Czyli za obecną sytuację gdańszczanie i gdańszczanki mogą raczej „podziękować” ratuszowi, a nie gościom z zagranicy?
Marcin Grudziński: Władze miejskie sprzyjają deweloperom sprzedającym „mieszkania inwestycyjne”, traktując tereny miejskie trochę jak pola na planszy do gry w Monopol. Tereny te mają przynosić jak najwyższe dochody ze sprzedaży. Takie gwarantują deweloperzy. Problem polega na tym, że są to dochody jednorazowe, podczas gdy koszty inwestycji deweloperskich mieszkańcy miasta będą ponosić przez dziesięciolecia. Dla włodarzy miasta priorytetem powinny być zadania określone przez ustawy samorządowe. A przypomnijmy: do powinności władz gminy należy zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców i to również mieszkańców nie dysponujących gotówką lub zdolnością kredytową na zakup drogich mieszkań.
Zostały więc zachwiane proporcje między różnymi obszarami działalności władz samorządowych. Zaczęto myśleć o mieście w kategoriach przedsiębiorstwa komercyjnego. Ale gdyby nie turystyczny biznes, pewnie niektóre patologie nie przybrałyby takiej skali.
Marcin Grudziński: Mieszkania zlokalizowane w centrum miasta we wcześniejszych latach stanowiły część zasobu komunalnego. Przez lata szybkiej prywatyzacji zasobu komunalnego zostały wykupione z bonifikatami przez mieszkańców i stanowią łakomy kąsek dla agencji nieruchomości i biznesmenów wynajmujących przestrzeń turystom. Starsze osoby często dostają propozycje wyprowadzenia się do mieszkań położonych poza granicami miasta w zamian za przeniesienie aktu własności na firmę bądź osobę wskazaną przez agencję, zainteresowaną wykorzystaniem nieruchomości położonych w atrakcyjnych turystycznie dzielnicach.
Ludzie wierzą, że świetnie na tym zarobią? Jak to wychodzi w praktyce?
Marcin Grudziński: Narracja promująca zarabianie na krótkoterminowym wynajmie odniosła oszałamiający sukces. Poskutkowało to nasyceniem rynku i nadmiarem podobnych inwestycji. Liczba lokali kupionych z myślą o wynajmowaniu ich turystom jest obecnie tak wielka, że zgodnie z prawami popytu i podaży ceny wynajmu apartamentów musiały spaść. W rezultacie spadła też stopa zysku, inwestycje okazały się znacznie mniej lukratywne, niż wydawało się to inwestorom. Wcześniej niemal każda osoba dysponująca nadwyżkami finansowymi była zachęcana do zarabiania na wynajmie krótkoterminowym. Na Starym Mieście przeprowadzono setki takich inwestycji.
Skala zjawiska była i jest tak wielka, że na skutek zakupów inwestycyjnych nastąpiła zmiana stosunków własnościowych we wspólnotach mieszkaniowych. Kiedyś większość członków wspólnoty mieszkaniowej stanowili ludzie mieszkający w danym budynku od lat. Lokatorzy znali stan budynku, który traktowali jak dobro wspólne. Byli w stanie wpływać na decyzje zarządcy nieruchomości, skutecznie kontrolować jego poczynania. Obecnie, gdy w przeciętnej kamienicy w centrum Gdańska stali mieszkańcy zajmują mniej niż połowę lokali, taka sytuacja jest nie do pomyślenia. Stwarza to poważne problemy i ryzyka w przypadku nierzetelnych zarządców.
W akcji informacyjnej przygotowanej przez Ruch Sprawiedliwości Społecznej jest mowa o niedoborze mieszkań po przystępnych cenach. Jak doszło do takiej sytuacji?
Marcin Grudziński: Łatwiej o mieszkanie w apartamencie niż o wynajem niedrogiego lokalu. Wiele ofert najmu jest aktualnych jedynie od listopada do czerwca. Przez resztę roku lokale zajmują turyści. Zasób lokali przeznaczanych do długoterminowego, stabilnego wynajmu ulega zmniejszeniu. Wszystko to skutkuje wytworzeniem się mechanizmu skutkującego wzrostem cen mieszkań.
W miastach, gdzie napływ turystów jest stosunkowo niewielki, a lokale są wynajmowane pod najem długoterminowy, ceny najmu lokali zazwyczaj korespondują z przeciętnymi wynagrodzeniami uzyskiwanymi przez mieszkańców danego miasta, czy regionu. W sytuacji, gdy większa część lokali (a w Gdańsku – 30-40 proc.) jest kupowana w celach inwestycyjnych, ceny stają się oderwane od realiów płacowych mieszkańców miasta. Powstaje mechanizm koszmarny dla zwykłych mieszkańców, którzy chcą po prostu wynająć mieszkanie. Lokale i tak będą nabywane przez inwestorów, których w mniejszym stopniu dotyczą ograniczenia finansowe. Dla takich przedsiębiorców jedynym kryterium cenowym są spodziewane zyski generowane przez inwestycję. Inwestorzy zakładają duże obłożenie wynajmowanych przez siebie lokali. Spodziewany zysk uzasadnia nabywanie coraz droższych lokali. Deweloperzy zaspokajają więc głównie popyt na bardzo drogie mieszkania, dodatkowo wzmacniając go intensywnymi działaniami marketingowymi. Wzrost cen nieruchomości w centrum, pośrednio winduje również ceny mieszkań w innych częściach metropolii. W rezultacie mieszkanie w obszarze aglomeracji w coraz większym stopniu staje się dostępne tylko dla zamożnych. Dach nad głową staje się dobrem luksusowym.
Jak zamierzacie przeciwstawiać się zjawiskom, które są tak mocno związane z przyjętym modelem ekonomicznym funkcjonowania miasta?
Marcin Grudziński: Miasto, wydając ogromne środki na różnego rodzaju inwestycje, niekoniecznie pierwszej potrzeby, na potrzeby mieszkaniowe (remonty i powiększanie zasobu) wydatkowało środki zdecydowanie za małe. Teraz chcemy zmobilizować włodarzy miasta do podjęcia działań prospołecznych.
Co można zrobić w stosunkowo krótkiej perspektywie, żeby ludzie odczuli poprawę?
Marcin Grudziński: Pierwszym i podstawowym działaniem jest zwiększenie nakładów na polepszanie stanu zasobu mieszkaniowego i jego powiększenie. Lokale można by było budować np. w formie TBS-ów. W tym roku w mieście wybudowano kilkadziesiąt takich lokali (inwestycja przy ulicy Kieturakisa). Mieszkania charakteryzują się dobrym standardem, ale jest ich o wiele za mało. Innym instrumentem jakim dysponuje miasto, jest odpowiednie opodatkowanie osób czerpiących zyski z krótkoterminowego wynajmu lokali. Aktualnie lokale budowane ewidentnie w celach inwestycyjnych są obłożone najniższą, preferencyjną stawką podatkową od nieruchomości (stawka za lokale mieszkalne). Inwestorzy płacą więc podatki tak, jak gdyby dysponowali lokalami w celach mieszkaniowych, podczas gdy powinni uiszczać stawki właściwe osobom prowadzącym działalność gospodarczą.
Kolejne możliwości otwierają się podczas sprzedaży nieruchomości miejskich. W warunkach przetargowych, bądź zobowiązaniach nakładanych na nabywcę, można wprowadzić klauzulę zobowiązującą inwestora do wybudowania stosownej puli lokali z myślą o przeznaczeniu ich pod najem komunalny. Takie rozwiązania brano do niedawno pod uwagę, ale nie podjęto żadnych kroków, by weszły w życie.
W rezultacie inwestor może na działce zrobić wszystko?
Marcin Grudziński: Wszystko, na co pozwalają mu przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź decyzji o warunkach zabudowy. Te ostatnie mają bardzo arbitralny charakter.
Ta niegospodarność objawia się również w sposobie zarządzania miejskim zasobem mieszkaniowym. Wystarczy przespacerować się po Śródmieściu czy Wrzeszczu, by zobaczyć wiele pustostanów. Dochodzi też do kuriozalnej sytuacji, w której miasto z jednej strony wspiera inwestorów budujących przestrzeń biurową i użytkową, a jednocześnie we własnym zasobie dysponuje dziesiątkami lokali użytkowych, które stoją puste.
Wzywacie władze miejskie do działania, powołując się na możliwości prawne. Urząd Miejski mógłby wykazać dobrą wolę, przeciwstawiając się bezprawnemu wyrzucaniu ludzi z atrakcyjnych inwestycyjnie terenów.
Łukasz Bińkowski: Do ewidentnie kryminalnego procederu dochodziło na obszarze ulic Kolonia Jordana i Ochota w dzielnicy Aniołki. Budynki położone przy tych ulicach szybko ulegają dewastacji za sprawą braku zainteresowania ze strony władz miasta. Do zaniedbań dochodzą liczne podpalenia i akty dewastacji ze strony nieznanych sprawców. Przy ul. Kolonii Ochota dochodziło do podpaleń zamieszkanych budynków w celu przegonienia dotychczasowych lokatorów. Na tym konkretnym przykładzie możemy zrekonstruować główne założenia polityki miasta.
Od 2006 r. władze miejskie zaczęły przeprowadzać kwerendę gruntów znajdujących się przy ul. Kolonii Ochota. Celem było ustalenie statusu prawnego wszystkich nieruchomości na tym terenie. Władze miasta podpisały z wszystkimi mieszkańcami Kolonii umowy dzierżawy gruntów. Moim zdaniem było to celowe działanie, zapobiegające składaniu pozwów o zasiedzenie. Treść dokumentów charakteryzował duży stopień ogólności. Podpisujący nie mieli wsparcia prawnego ani świadomości tego, z czym wiąże się podpisanie umów dzierżawy. W 2016 r. władze miasta zaczęły wypowiadać umowy, dążąc do usunięcia dotychczasowych mieszkańców z zajmowanych terenów. Nie mówimy tutaj o usuwaniu z miejskiego zasobu mieszkaniowego pojedynczych lokatorów, którzy zachowują się w karygodny sposób, tylko o masowym wysiedlaniu wszystkich rezydentów i to często na podstawie decyzji o wątpliwych podstawach prawnych.
Jakich na przykład?
Podawano zmyślone powody, powołując się na nieprecyzyjne warunki umów. Jedną z mieszkanek wezwano do opuszczenia dzierżawionego terenu, na którym stał jej dom. W świetle umowy, starsza kobieta dzierżawiła od miasta ogród, a nie grunt pod zabudowę mieszkaniową. Zawarta przez nią umowa nie dotyczyła budynku, w którym mieszkała, a który został wykupiony przez rodzinę starszej pani i zamieszkany już od lat 60.). Sam budynek został zewidencjonowany tylko w niektórych miejskich rejestrach nieruchomości. Sprawa zakończyła się w sądzie, który w pierwszej instancji oddalił powództwo miasta jako bezpodstawne. Dopiero pod koniec trwania procesu cywilnego przedstawiciele miasta przyznali, że mają do czynienia z zamieszkałym budynkiem, a nie jak wcześniej twierdzono szopą na narzędzia. W lokalu mieszka wielopokoleniowa rodzina, a starszą kobietę nie stać na wynajęcie lokalu na wolnym rynku. Seniorka chciałaby opuścić stary budynek i wprowadzić się do lokalu komunalnego, ale miasto nie chce jej iść na rękę.
Realia mieszkańców Kolonii Ochota przypominały więc bardzo sytuację mieszkańców gdyńskiego Wzgórza Orlicz-Dreszera, gdzie do dewastacji ze strony pseudowłaściciela dochodziły działania podejmowane przez władze miejskie, które dążyły do jak najszybszego pozbycia się mieszkańców. W Gdańsku nieuregulowany stan prawny terenu sprawia, że władze miasta chętnie uciekają się do wyszukiwania kruczków prawnych na niekorzyść mieszkańców obszaru.
Do czego to doprowadziło w ostatecznym rozrachunku?
Marcin Grudziński: Jeszcze dziesięć lat temu na obszarze Aniołków było kilkadziesiąt zamieszkałych budynków. Obecnie pozostało ich jedynie 7. Mieszkańcy dzielnicy nie zakładali złej woli władz miasta. Sądzili, że chodzi tu jedynie o wyjaśnienie nieścisłości prawnych. Nie wiedzieli, że prawdziwym celem było tu pozyskanie atrakcyjnego terenu inwestycyjnego. Z równie absurdalną sytuacją mieliśmy do czynienia na ul. Grunwaldzkiej 597. Z informacji jakie przekazali nam mieszkańcy tego budynku, wynika, że przedstawiciel miasta asystował inwestorowi w przejmowaniu budynku, w którym wciąż mieszkali ludzie regularnie płacący czynsz. Lokatorzy pozostawali w przekonaniu, że budynek wciąż jeszcze znajdował się w miejskich zasobach mieszkaniowych. Obecność urzędnika służyła do legitymizowania działania nabywcy, który po pozbyciu się lokatorów zamierzał urządzić w budynku prywatny akademik.
W styczniu 2019 r. do Sądu Rejonowego w Gdańsku wniesiono akt oskarżenia przeciwko kierowniczce referatu obrotu nieruchomościami Urzędu Miasta Gdańska ze względu na zaniechania w tej sprawie. Niedawno na spotkaniu z radnymi, Alan Aleksandrowicz, zastępca prezydenta ds. inwestycji powiedział wprost, że miasto musi masowo wyprzedawać swoje grunty i resztki zasobu komunalnego, by uzyskać pieniądze potrzebne do wykonywania zadań nałożonych na władze gmin. Nie mamy nic przeciw temu, by miasto pozbywało się zbędnych terenów, na których nie ma sensu budować lokali komunalnych. Jednak sprzedawanie działek budowlanych tylko po to, by twierdzić, że nie ma gruntów i lokali potrzebnych do realizacji zadań związanych z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych uboższych gdańszczan, zakrawa na ponury żart.
Rozmawiał Maciej Ostrowski
