(Wincenty Elsner „Trybuna” nr 170/2017)
W Polsce brakuje ponad 2 milionów mieszkań. A działania kolejnych rządów koncentrują się na budowaniu wspaniałych programów i głoszeniu zgrabnych haseł.
W tym tygodniu minęła ósma miesięcznica od wbicia pierwszych łopat przez prezesa Jarosława Kaczyńskiego i ministra infrastruktury i budownictwa Andrzeja Adamczyka pod pierwsze „Mieszkania Plus” w Białej Podlaskiej. Również w tym tygodniu media coraz częściej powtarzały, że minister Adamczyk znajduje się na czele listy ministrów do wymiany podczas dość prawdopodobnej rekonstrukcji rządu. Wygląda więc na to, że zamiast zostać twarzą programu „Mieszkanie Plus”, minister Adamczyk stanie się kozłem ofiarnym . Bo z nim lub bez niego zanosi się na wielką klapę tego sztandarowego projektu Prawa i Sprawiedliwości.
Deweloper Gierek
Można narzekać na wady wielkiej płyty. Na ciasnotę i fuszerkę wykonawców. Na wieloletnie kolejki oczekujących na „własne M”. Ale jak dotychczas w żadnym roku III RP nie byliśmy w stanie nawet zbliżyć się do ilości mieszkań budowanych w Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej w latach siedemdziesiątych.
Ktoś rzucił żartem, że największym deweloperem w historii Polski był… Edward Gierek. Rzeczywiście, w latach jego rządów wybudowano rekordową liczbę budynków mieszkalnych. W roku 1978 oddano do użytku 283,6 tysięcy mieszkań. Tyle ile obecnie buduje się przez dwa lata. Zaś w ciągu ośmiu lat, od 1971 do 1978 roku, liczba oddanych do użytku mieszkań przekroczyła dwa miliony. Po czterdziestu latach, przy obecnym tempie 130-150 tys. mieszkań rocznie, w ciągu ośmiu lat z trudem przekraczamy barierę miliona mieszkań. I niestety nic nie zapowiada rewolucyjnej zmiany w tempie budownictwa.
Niewolnicy banków
„Mieszkanie jest warunkiem wolności, ktoś kto nie ma mieszkania własnego lub wynajętego za niewielkie pieniądze nie jest człowiekiem wolnym” – mówił prezes PiS Jarosław Kaczyński w Białej Podlaskiej, grzebiąc niezdarnie łopatą w kupie piachu imitującej wykop pod pierwszy budynek „Mieszkania Plus”. To bardzo symboliczny obrazek, bo zanosi się na to, że cały program pozostanie jedynie imitacją. Ale wracając do słów prezesa o wolności.
W żadnym razie nie utożsamiał bym wolności i swobód obywatelskich z prawem do własnego mieszkania. A jednak w słowach prezesa coś jest. Poprzednie rządy PO i PSL koncentrowały się na napędzaniu klientów bankom udzielającym kredytów hipotecznych. Programy „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych” polegały na zwiększaniu dostępności mieszkań poprzez łatwiejszy dostęp do kredytów. I można cynicznie powiedzieć, że osiągnęły swój skutek.
Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych dobija w bieżącym roku do 400 miliardów złotych. Ponad 2 miliony Polaków spłaca kredyty mieszkaniowe. Co trzeci z nich to kredyt walutowy. Tak zwani „frankowicze” mają do spłaty jeszcze 130 miliardów złotych. Zresztą to oni są dla banków prawdziwą „żyłą złota”. W ciągu ostatnich 15 lat na tych kredytach banki zarobiły na czysto 20 miliardów złotych.
Niech nas nie zmylą piękne nowe osiedla w każdym mieście i dzielnicy. Niemal wszystko wybudowano na kredyt. A mieszkańcy będą spłacać raty przez najbliższe 30, 40, a może i 50 lat, przeznaczając na nie istotną część dochodów. Faktycznie, mogą nie czuć się wolni ekonomicznie.
Wielka niewiadoma
Masowe protesty towarzyszące ustawom zmieniającym zasady funkcjonowania sądów przesunęły na dalszy plan działania legislacyjne towarzyszące powstawaniu programu „Mieszkanie Plus”. A tymczasem 20 lipca Sejm uchwalił ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Mimo protestów organizacji lokatorskich prezydent Duda podpisał ją 10 sierpnia. Ustawa precyzuje zasady przydziału i wynajmowania mieszkań wybudowanych w ramach programu „Mieszkanie Plus”. Kto liczył na rewolucję w budowie mieszkań – srogo się zawiedzie.
„Każdy, kto dokładnie przeczyta tę ustawę, powinien się poważnie zastanowić, czy w ogóle mamy do czynienia z realnym działaniem pomocy ludziom, stojącym w kolejkach po mieszkanie” – powiedziała w wywiadzie dla telewizji TVN24bis Marlena Joks, prezes dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Przede wszystkim nie wiadomo, ile najemcy będą za wynajem rzekomo tanich mieszkań płacili.
Podczas szumnych prezentacji, przedstawiciele rządu Beaty Szydło chwali się, że stawka miesięcznego czynszu będzie się wahała od 10 zł do 20 złotych za metr kwadratowy. Tylko że nic z tych zapowiedzi nie znalazło się w ustawie. Maksymalne stawki czynszu będzie rokrocznie ustalała Rada Ministrów. Mając pełną swobodę i nie będąc ustawowo związaną takimi wskaźnikami jak inflacja lub wzrost wynagrodzeń. Na dodatek poziom czynszu będzie określany do 31 marca. A więc lokator nawet na początku roku nie będzie miał pewności, ile zapłaci.
Drobnym druczkiem
Podczas prezentacji programu „„Mieszkanie Plus”” nikt z rządzących nie wspominał o tak zwanej opłacie eksploatacyjnej. A tę określono w ustawie precyzyjnie: w miastach wojewódzkich wyniesie 9 do 10 zł/mkw. Tak, połowę tego „niskiego” czynszu. Komentując tę horrendalnie wysoką opłatę, Marlena Joks podaje przykład średnich stawek obowiązujących we Wrocławiu, wynoszących 70 groszy za metr kwadratowy. Zaproponowane przez PiS stawki będą więc piętnaście razy wyższe!
Do czynszu i opłaty eksploatacyjnej należy oczywiście doliczyć jeszcze media: gaz, prąd, wodę. Policzmy szybko, ile zapłaci za wymarzone „własne M” (nie własne – za wynajęte!) o powierzchni 60 mkw. rodzina mieszkająca w mieście. Czynsz (według deklaracji rządowych) – 1200 zł, opłata eksploatacyjna – 540 zł. To już daje w sumie 1740 zł. Jak dodamy „liczniki”, wyjdzie zdecydowanie powyżej 2000 złotych. Tak wygląda finansowa prawda o tanim wynajmowanym mieszkaniu.
Deweloper na plusie
Kto najwięcej zyska na programie „Mieszkanie Plus”? Jak zwykle – deweloperzy. Co prawda ustawa narzuca właścicielom nieruchomości urzędowy poziom czynszów, ale z drugiej strony gwarantuje możliwość pobierania niezwykle wysokiej opłaty eksploatacyjnej. Ponieważ w tym tygodniu pojawił się temat likwidacji OFE, niektóre zapisy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości przypominają mi „przekręt” z Otwartymi Funduszami Emerytalnymi sprzed kilkunastu lat. Wówczas AWS zapisał w ustawie prawo funduszy do zabierania przyszłym emerytom 10 złotych z każdych 100 złotych odkładanych na emeryturę.
Darem niebios dla właścicieli mieszkań na wynajem jest zapis o możliwości eksmitowania lokatorów bez prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Przez lata stopniowo cywilizowaliśmy zapisy ustawy o ochronie lokatorów. Od paru lat o eksmisji decydować może tylko sąd. A eksmisja na bruk, tak jak kara śmierci, w ogóle nie powinna być wykonywana.
Tymczasem rządzący lekką ręką przekreślili prawa lokatorów, idąc na rękę właścicielom mieszkań na wynajem. Nie wykluczam, że to właśnie zawieszenie praw lokatorów jest głównym osiągnięciem kręgów finansowych, w których obraca się wicepremier Morawiecki – wielki entuzjasta „Mieszkań Plus”. Tu nasuwa się z kolei porównanie z Bankowym Tytułem Egzekucyjnym – pozwalającym bankom na wystawianie tytułu egzekucyjnego wobec wierzyciela z pominięciem drogi sądowej. Zlikwidowano go dopiero dwa lata temu, jako relikt czasów stalinowskich. PiS za to wprowadza możliwość eksmisji- też z pominięciem drogi sądowej.
Komunalne Plus
Narracja rządu w przedstawianiu programu „„Mieszkanie Plus”” nawiązuje do programu „500 Plus”. Mniej zorientowany obywatel ma odnieść wrażenie, że to również program o charakterze socjalnym. Adresowany do szerokiej rzeszy rodzin, którzy nie załapują się na mieszkania komunalne. Coś w rodzaju programu „Komunalne Plus”. To nieprawda. Pomiędzy kosztami wynajmu mieszkań komunalnych i tych wybudowanych w ramach programu „Mieszkanie Plus” jest przepaść. Stawki czynszu mieszkań komunalnych w polskich miastach w roku 2016 z reguły mieściły się w przedziale 5,50 – 7,50 zł/mkw. Najemca płacił za 60-metrowe mieszkanie komunalne 350-450 złotych. A nie 1740 zł – jak policzyliśmy powyżej.
Wygląda na to, że „Mieszkania Plus” będą wyraźnie droższe od TBS-ów, które w odczuciu wielu mieszkańców już są drogie. Gdy tymczasem w dużych miastach, stawki czynszu w TBS-ach są ok. 3-krotnie, zaś w mniejszych miastach ok. 2-krotnie niższe niż przeciętne stawki czynszu rynkowego. Nie będzie tego można powiedzieć o „Mieszkaniach Plus”, za które w dużych miastach zapłacimy wraz z opłatą eksploatacyjną prawie 30 zł/mkw.
W ogonie Europy.
W Polsce na tysiąc mieszkańców przypada 356 mieszkań. To najgorszy wynik w Europie. Wyprzedza nas nawet Rumunia i Bułgaria, która zresztą pod względem liczby mieszkań jest w europejskiej czołówce. Minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk zapewnia, że za 10 lat dogonimy Europę, w której średnia wynosi 435 mieszkań na tysiąc mieszkańców.
Aby doszlusować do średniej europejskiej, musielibyśmy budować w tempie z lat siedemdziesiątych ubiegłego roku – jak za Gierka – ponad 200 tysięcy mieszkań rocznie. Za Kaczyńskiego i Adamczyka tyle nie wybudujemy! Bo jak mówi porzekadło, jeśli chodzi o prace budowlane, to dobrymi chęciami można co najwyżej piekło wybrukować.
Rewolucja mieszkaniowa
Polsce potrzebna jest rewolucja mieszkaniowa. By wypełnić zapis artykułu 75 Konstytucji („Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli”). Państwo musi zaangażować się w politykę mieszkaniową na serio. Również finansowo! By budować mieszkania naprawdę tanie. I naprawdę dostępne dla ludzi niezamożnych – których jest w Polsce najwięcej.
Gdy przed laty w Brazylii obiecywano budowę 2 milionów mieszkań, jednym tchem dodawano, że rząd zamierza przeznaczyć na to 80 miliardów dolarów. A Polska?
W 2009 roku zlikwidowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Oznaczało to wycofanie się państwa z bezpośredniego wsparcia społecznego budownictwa czynszowego, czyli TBS-ów. Program „Rodzina na swoim” kosztował budżet rocznie średnio 500 mln złotych. Program „Mieszkanie dla młodych” – podobnie. To zaledwie 0,026 proc. polskiego PKB.
W ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości zapisano dotacje z budżetu państwa związane z uruchomieniem programu „Mieszkanie Plus”. W latach 2017 – 2019 mają wynieść w sumie 200 milionów złotych. Mniej niż wynosi roczny budżet IPN.
Z czym do ludzi?